A celebração de um Contrato de Locação é fato bastante corriqueiro nos dias de hoje, tanto para quem procura um lugar para morar quanto para quem quer investir em algum negócio ou até mesmo empreender, termo que está bastante na moda.
Porém, no curso do Contrato de Locação, com bastante prazo de vigência ainda pela frente, acontece de o dono do imóvel resolver vendê-lo, e então começam as dúvidas e inseguranças nos dois lados dessa relação.
Afinal, o proprietário pode vendê-lo? Precisa cumprir alguma exigência já que tem Contrato de Locação em vigência? O inquilino pode comprar? O locatário tem que desocupar o imóvel? Existe prazo na lei para essa desocupação?
O proprietário decidir vender o imóvel alugado é uma situação mais comum do que se imagina. Aliás, a própria Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) permite, até mesmo, que o imóvel receba visitas dos possíveis compradores enquanto ainda está alugado, e o inquilino é obrigado a aceitar essa situação.
Primeiramente, é óbvio que o proprietário pode vender o imóvel, mesmo que ele esteja alugado. Afinal, ele possui a posse direta e a venda nada mais é do que o exercício do legítimo direito de propriedade que lhe pertence e que é garantido pelo art. 5º, caput, e inciso XXII, da Constituição Federal (CF). Assim, quem aluga um imóvel garante apenas a posse indireta do espaço locado.
Porém, por estar locado, o proprietário deve respeitar o que está previsto no art. 27 da Lei de Locações, que prevê que no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, O LOCATÁRIO TEM PREFERÊNCIA PARA ADQUIRIR O IMÓVEL LOCADO, em igualdade de condições com terceiros.
Para que o inquilino possa exercer esse direito, o locador deve lhe dar conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que garanta a ciência inequívoca do locatário.
A partir daí, o inquilino tem 30 dias para manifestar o desejo de comprar o imóvel que aluga. Antes que a resposta ocorra, dentro do prazo, o imóvel não pode ser oferecido a outra pessoa.
Pelo lado do locador, essa notificação garante que ele não será responsabilizado a pagar a multa rescisória prevista no Contrato de Locação no caso de venda.
Se o locatário não responder dentro do prazo ou manifestar sua falta de interesse na compra, a partir daí, o proprietário poderá mostrar o imóvel para outras pessoas, em dias e horas previamente combinados, e o inquilino deverá desocupá-lo em até 90 dias, não podendo impedir a visita, pois configura afronta ao direito de propriedade do dono, e pode dar ensejo a uma ação de despejo e pagamento da multa rescisória prevista em contrato.
Mas o que muitos não sabem é que, se o inquilino ainda tem Contrato de Locação em vigência e não quer correr o risco de ter que desocupar o imóvel em caso de venda, ELE DEVE PROCURAR O CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E REGISTRAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO JUNTO À MATRÍCULA DO RESPECTIVO IMÓVEL.
De acordo com o art. 8º da Lei nº 8.245/91, se a locação for por tempo determinado, se o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver registrado junto à matrícula do imóvel, O LOCATÁRIO TEM O DIREITO A SER MANTIDO NO IMÓVEL, AINDA QUE ESTE TENHA SEU DOMÍNIO, DE QUALQUER FORMA, TRANSFERIDO A TERCEIRO.
Assim, o comprador será obrigado a respeitar e cumprir o Contrato de Locação até o seu final.
É claro que existirão custos a serem pagos pelo inquilino que levar seu Contrato de Locação a registro na matrícula do imóvel, mas com certeza essa despesa será bem menor que todos os danos e prejuízos que terá por ter que desocupar o imóvel e procurar outro lugar para se instalar.
Esse registro é de suma importância principalmente nas locações comerciais, pois o inquilino instala seu negócio e de repente é surpreendido com o comunicado de venda e necessidade de desocupação, causando prejuízos imensuráveis.
Assim sempre procure a orientação de um advogado especializado.
Justiça!
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