23/09/2018 às 07h40min - Atualizada em 23/09/2018 às 07h40min

O segredo está na negociação

Índice que reajusta aluguel avança, mas especialistas recomendam cautela na hora de fechar contrato

CAROLINA PORTILHO
Secovi-TAP diz que há 30 mil imóveis para locação em Uberlândia | Foto: Carolina Portilho
Apesar de o mercado imobiliário ter como parâmetro o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) para reajustar a maioria dos contratos de aluguel de imóveis, a negociação entre inquilino e proprietário ainda é considerada a melhor aposta para se conseguir um preço mais baixo na hora de assinar o acordo entre as partes. 

Essa foi a abertura que a consultora de vendas Ana Luiza Pacheco, de 26 anos, encontrou para negociar o aluguel do apartamento em que mora no bairro Gávea, em Uberlândia, já que a proprietária pediu aumento após um ano de locação. Segundo ela, que mora com uma irmã, o diálogo possibilitou um acerto entre as partes e sua permanência no apartamento. “Pagávamos R$ 630 e a dona queria reajustar para R$ 700. Recusei o valor e chegamos aos R$ 690. Parece pouco, mas R$ 10 por mês faz diferença no fim do ano para o meu bolso. Para ela, eu sair também não era bom, pois ela podia demorar a alugar novamente, ou seja, o investimento ficaria parado”, disse.

De acordo com o Sindicato da Habitação do Triângulo Mineiro e Alto Paranaíba (Secovi-TAP), Uberlândia tem hoje cerca de 25 mil imóveis alugados por meio das 65 imobiliárias e administradoras de condomínios filiadas ao órgão. Quanto aos espaços disponíveis para locação, são aproximadamente 30 mil na cidade.

“O mercado está estável, alugando bem, e a quantidade de imóvel disponível hoje está dentro da média, sem oscilação discrepante. A realidade atual pode não ser a mesma em relação à cobrança, que hoje é bem menor que anos anteriores, mas como a livre negociação entre as partes ainda é a chave para conseguir um aluguel mais baixo, o mercado se mantém aquecido. O bom senso sempre esteve em primeiro lugar para beneficiar ambas as partes, mesmo que tenhamos por base o IGP-M, que dá um parâmetro de correção do índice aplicável nos contratos que estão vencendo, em fase de renovação”, disse o presidente do Secovi, Ronaldo Arantes.

No mês de agosto, o IGP-M foi de 0,70% em agosto, contra 0,51% no mês anterior. No acumulado de 12 meses, a alta é de 8,91%, acima dos 8,26% registrado em julho, segundo a Fundação Getúlio Vargas (FGV). O reajuste de agosto deve ser utilizado em contratos que vencem em setembro, cujo pagamento ocorre em outubro.

Ronaldo explica que de julho do ano passado até o último mês de fevereiro, o índice seguiu em queda. Foram oito meses consecutivos de retração até que, de março de 2018 em diante, o IGP-M obteve resultados positivos. Segundo ele, a maioria dos imóveis para alugar na cidade é residencial e a média paga pelos inquilinos pelo imóvel contratado gira em torno de R$ 1.000/mês.

“O perfil de quem aluga moradias muda de tempos em tempos. Temos muita oferta, mas essa demanda é própria do mercado e se mantém estável há uns dois anos. Notamos que as pessoas estão buscando aluguéis mais em conta e com isso escolhem casas em bairros mais afastados. Temos ainda pessoas que estão migrando para a casa própria ou voltando para a casa dos pais ou algum familiar, por exemplo. Saem uns e entram outros. Chegamos a um patamar que é complicado reduzir ainda mais o aluguel praticado hoje, que costuma ser 1% do valor venal do imóvel. Se uma casa custa R$ 100 mil, o certo seria cobrar R$ 1.000 de aluguel, mas para atender a demanda as imobiliárias chegam a alugar por R$ 500, metade do que seria o ideal.”

PESSIMISMO

Apesar do otimismo do presidente do Secovi-TAP, Raulino José Alves, que é dono da Imobiliária 2000, em Uberlândia, não compartilha dessa mesma perspectiva. Segundo ele, o mercado está em baixa, com muitos imóveis fechados, disponíveis para locação. Alves afirma que há exemplos em que uma casa chega a ficar parada um mais de ano.

“Isso significa prejuízo para todos e sinto que o mercado está nessa queda há uns três anos. Há empresas fechando as portas, o que significa que os imóveis estão voltando para a fila do aluguel. Construtoras também estão facilitando a compra de imóveis e isso faz que com que as pessoas saiam do aluguel, entre outros fatores inclusive políticos. Temos optado por baixar o valor para não perder cliente. Essa está sendo a saída.”

ACELERAÇÃO 

O IGP-M é calculado considerando o Índice de Preços por Atacado (IPA), que tem peso de 60%, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que tem peso de 30%, e o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), representando 10%.      

Segundo a FGV, o IPA registrou em agosto um avanço de 1% depois de ter subido 0,5% no mês anterior. A principal contribuição foi do subgrupo alimentos in natura, cuja taxa de variação passou de -11,55% para -4,69%.

O índice do grupo matérias-primas brutas subiu 2,61% em agosto, sendo que as principais contribuições vieram do milho em grão (-9,53% para 3,68%), minério de ferro (-1,5% para 3,35%) e soja em grão (-1,03% para 2,8%).

Já o INCC, passou de 0,72% em julho para 0,3% em agosto. O índice relativo a materiais, equipamentos e serviços ficou em 0,65%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,97%. O índice que representa o custo da Mão de Obra não registrou variação, ante 0,51% no mês anterior.
 
DIREITOS E DEVERES
Locatário e locador devem se resguardar
 
Seja para morar ou trabalhar, quem aluga um imóvel precisa ter ciência sobre os direitos e deveres na condição de inquilino (ver arte ao lado). O mesmo serve para o locador. Um contrato de locação juridicamente bem estruturado resguarda os dois lados, esclarecendo o papel de cada um durante a vigência do acordo.

“O diálogo é essencial, acima de qualquer ponto. É preciso ficar atento ao que está sendo negociado e assinado na hora do contrato. O locatário, muitas vezes, desconhece as cláusulas e o locador nem sempre é atento às mesmas. Por isso, qualquer contratempo no meio do caminho é importante. A negociação sempre cai bem para os dois lados”, disse Douglas Davi Pena, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da 13ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) em Uberlândia.

Ele também pondera sobre a realidade do mercado de locação de imóveis. Segundo ele, a quantidade de imóveis disponíveis na avenida Floriano Peixoto representa bem a situação. “As pessoas estão deixando a região central, já que nos bairros os moradores encontram tudo o que precisam. Ele só sai do bairro para trabalhar, por isso essa migração.”

Quanto aos aluguéis para moradia, Douglas reforça que muitos estão voltando para a casa da família por não dar mais conta de arcar com despesas mensais. “Os gastos têm sido revistos e colocados na balança, pois a soma no ano alivia bem o bolso do inquilino. O momento é de economizar.”


Douglas Davi Pena fala sobre direitos e deveres das partes envolvidas no
contrato de locação | Foto: Carolina Portilho
 
ALGUNS DIREITOS E DEVERES

Locatário
Pagar o aluguel no prazo estipulado
Usar o imóvel de acordo com a sua natureza, ou seja, se residencial, ser usado como tal, e não como comércio
No final da locação, devolver o imóvel no mesmo estado em que recebeu
Se durante a vigência do contrato ocorrer algum dano ou defeito que seja de responsabilidade do locador, informá-lo imediatamente
Reparar com urgência os danos sob sua responsabilidade, provocados por si, seus dependentes, familiares ou visitantes
É proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel sem autorização do locatário
Deve pagar as despesas de telefone e de consumo de energia, gás, água e esgoto

Locador
Receber os aluguéis pré-estabelecidos na data do contrato
Escolher bem qual imobiliária irá colocar o imóvel para locação
Receber o imóvel no mesmo estado que entregou ao inquilino e conferir cada item, pois passado o prazo não adianta recurso
Tomar ciência de qualquer dano ou defeito para reparo se for de responsabilidade do locador
Visitar o imóvel para ver suas condições desde que previamente agendado com o locatário

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