Expansão imobiliária: crescimento ordenado requer planejamento e diálogo

Denise Attux é arquiteta e secretária de Planejamento Urbano / Foto: Adreana Oliveira

Esse organismo vivo chamado cidade abriga empreendimentos, pessoas e sonhos e cabe à Secretaria de Planejamento Urbano zelar por seu crescimento ordenado em um diálogo aberto com diferentes segmentos da sociedade, um grupo multidisciplinar que define o Plano Diretor da cidade.

Sob a gerência da arquiteta e urbanista Denise Attux, a secretaria afirma ter como prioridade máxima a preservação ambiental, quando se trata de discutir que rumos tomará a expansão da cidade, dividida em 17 zonas. Tudo começa com as áreas de proteção ambiental (APAs).

Esse Plano Diretor está em revisão atualmente, o que deve ser feito a cada dez anos. Portanto, se você quiser saber mais sobre o seu bairro, o que pode ou não pode ser feito na região e o que define suas funções, basta acessar o site da prefeitura de Uberlândia e procurar pelo documento, que é aberto ao público.

Denise lembra que todo crescimento gera um impacto na região. Por isso, os responsáveis por loteamentos que entram com diretrizes de parcelamento do solo na prefeitura têm que reservar 17% da área para o município implantar os equipamentos sociais, como escolas, praças e creches. “Essa é uma lei federal (6766/79) que ajuda a ter esse cuidado com a expansão. A área residencial não pode crescer e ficar aquém o serviço para a população”, explicou a secretária.

Com um estudo de impacto na vizinhança é possível saber as carências da região em que o empreendimento será construído, e a contrapartida do empreendedor é discutida com o município, sempre tendo em vista o impacto na área. O Plano Diretor visa ao crescimento com qualidade de vida. Além desse documento, regem o crescimento da cidade as leis do zoneamento da cidade, as do parcelamento do solo e as do sistema viário.

Denise explica que, em cada zoneamento, é permitido o uso diferente e é feito o planejamento viário que vai atender à região a partir do parcelamento do solo. “A hierarquia do sistema viário deve ser obedecida, porque é onde poderá ser colocado o que impacta mais a população, como agências bancárias, postos de combustível, estabelecimentos proibidos em uma área exclusivamente residencial”, disse.

Quando uma incorporadora chega à Secretaria de Serviços Urbanos, recebe todas as diretrizes a que deve obedecer para implantar o loteamento, e as restrições de loteamento são dos empreendimentos. Por exemplo, no bairro Jardim Karaíba só é permitida a construção de residências de uma família com até dois pavimentos – por restrição da construtora, não por uma lei municipal. Em suas proximidades, a avenida Nicomedes Alves dos Santos passou por modificações. “Começou a ficar com um uso residencial muito restrito, porque as pessoas não queriam mais construir residência ao longo dessa avenida, que virou quase uma via de passagem para outros locais. A partir daí, foram implantados alguns usos para o comércio e serviços, ao ser transformada em uma área de diretrizes especiais”, explicou a secretária, que esclarece que foi algo natural da necessidade da região e que uma mudança dessas requer aprovação da Câmara Municipal.

Segundo ela, a cidade é dinâmica e tem suas próprias especificidades de acordo com a localidade e é fundamental atender aos anseios da população. Prédios de médio e alto gabarito, por exemplo, que têm entre 20 e 15 andares respectivamente, só não podem ser construídos nas proximidades do aeroporto ou em loteamentos que tenham essa restrição.

NOVAS CENTRALIDADES

Denise Attux ressalta como pontos positivos e necessários para a cidade as chamadas novas centralidades. Bairros como o Luizote de Freitas, São Jorge e Santa Mônica são alguns exemplos. “Muitos moradores dessas regiões não precisam se deslocar para o centro para trabalhar, ter atendimento médico ou fazerem serviços bancários. O fortalecimento dessas áreas leva à geração de emprego e renda, evita deslocamentos pela malha urbana e as pessoas ganham em qualidade de vida”, explicou a secretária.

INCORPORADORAS

Uberlândia realiza pesquisa inédita sobre o perfil imobiliário

Marcos Kahtalian em apresentação na Fiemg, em Uberlândia / Foto: Adreana Oliveira

Em uma iniciativa do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Triângulo Mineiro e Alto Paranaíba (Sinduscon-TAP), Uberlândia passou a contar, desde abril deste ano, com uma pesquisa até então inédita do perfil imobiliário da cidade. A pesquisa é realizada trimestralmente pela empresa Brain Bureau de Inteligência Corporativa, e, segundo seu diretor, Marcos Kahtalian, os resultados possibilitam às construtoras e incorporadoras definir melhor seus empreendimentos.

As informações são obtidas pela Brain em parceria com incorporadoras, construtoras e imobiliárias e têm como objetivo atingir aproximadamente 95% dos empreendimentos, que respondam por mais de 98% das unidades comercializadas na cidade. Segundo a pesquisa, até junho deste ano, o mercado imobiliário de Uberlândia apresentava uma oferta total lançada de 16.477 unidades para o mercado residencial vertical e 279 para o mercado comercial. A oferta para o mercado residencial vertical entre os padrões econômicos é de até R$ 190 mil (84,6%) e standard de R$ 190.001 a R$ 400 mil e não foi identificada oferta no padrão superluxo, de ticket acima de R$ 2 milhões.

“Já realizamos esta pesquisa em mais de 20 cidades e começamos sempre mostrando dados demográficos até chegar às especificidades de cada região. A princípio trabalhamos com uma área de 6 km a partir do centro da cidade”, explicou Kahtalian em sua primeira visita à cidade, que foi dividida em três zonas de influência, nos perímetros de 2 km, 4 km e 6 km.

Com uma população estimada em quase 670 mil habitantes, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Uberlândia tem uma média de crescimento populacional anual acima da média nacional, o que, segundo o diretor da Brain, é excelente para o mercado imobiliário. “É um dado fantástico para quem vende imóvel e para quem vende qualquer coisa. O crescimento populacional de 1.8% é o dobro da média de Minas Gerais (0.9). E por que isso é bom? Mais gente! E mais gente precisa de mais imóveis”, afirmou.

A pesquisa revelou ainda que 26% da população têm até 19 anos e a região do entorno do centro tem 40% menos jovem do que a média da cidade. “Chama atenção esse dado e, para completar, o oposto acontece com os idosos. Acima de 60 anos são 12% na média do centro da cidade e 22% na média até 2 km”, disse.

Para Kahtalian, informações como essas podem ajudar quem quiser empreender na cidade a direcionar melhor os seus investimentos, construindo imóveis que sejam algo próximo do desejo dos moradores daquela região com perfil traçado pela pesquisa. “Vamos parar de trabalhar com suposições para trabalhar com certezas”, finalizou.